Pourquoi ce sujet des « volets clos » ?

Les volets clos ne sont jamais neutres. Ils parlent de résidences secondaires, de logements transformés en meublés touristiques, de fraudes aux déclarations de résidence principale, de spéculation immobilière, de prix qui s’envolent, de difficultés de transmission, de bâti ancien qui se dégrade faute de moyens ou de décision.

Mais surtout, ils parlent d’un recul de la présence humaine.

Derrière une façade fermée, ce sont des habitants en moins, des enfants en moins dans les écoles, des commerces fragilisés, un centre-ville qui se vide hors saison.

Avec près de 42 % de résidences secondaires à l’échelle de la commune, jusqu’à 70 % en centre-ville, et environ 3 % de logements vacants, nous ne sommes plus face à un simple phénomène touristique : nous sommes face à un déséquilibre structurel.

Les volets clos concentrent ainsi toutes les tensions de notre modèle urbain :

• crise d’accès au logement malgré un nombre de logements supérieur au nombre d’habitants,
• difficulté à produire du logement accessible, transformation accélérée vers le meublé touristique, spéculation sur les prix,
• dégradation du patrimoine ancien, blocages liés aux successions ou aux copropriétés fragiles.

Cela suppose d’agir simultanément sur plusieurs leviers :

• réguler les résidences secondaires et les changements d’usage, lutter contre les fraudes, mobiliser la fiscalité pour rééquilibrer ;
• inciter à la location à l’année par des aides à la rénovation conditionnées ;
• diagnostiquer et cartographier précisément les immeubles dégradés ;
• accompagner techniquement et financièrement les propriétaires ;
• préempter tout ou partie d’immeubles stratégiques lorsque la situation l’exige ;
• mobiliser le foncier communal pour produire du logement accessible ;
• appliquer la loi existante et envisager des outils innovants pour contenir la spéculation.

Rouvrir des volets, ce n’est pas un geste symbolique.

C’est une stratégie globale pour rendre à la ville sa fonction première : être habitée toute l’année.

Ce n’est pas être contre le tourisme.

C’est être pour une ville vivante, accessible et solidaire.

La crise du logement est bien réelle, elle concerne cependant l’impossibilité pour beaucoup d’accéder à un logement (en location ou à l’achat). Pourtant nous ne manquons pas de logements, la ville compte plus de logements que d’habitants (environ 15 000).

Pour loger mieux, il faut inciter les propriétaires à louer à l’année par l’aide à la rénovation et la fiscalité, repenser les logements existants (division en plusieurs appartements de grande villa…) mais aussi construire (en dernier recours).

Et si le logement est trop dégradé pour être loué ? Si le propriétaire n’a pas les moyens d’engager les travaux ? Quels sont les moyens de la municipalité pour l’aide à la rénovation ?

C’est précisément dans ces situations que la municipalité doit intervenir, non pas pour se substituer systématiquement aux propriétaires, mais pour débloquer ce qui peut l’être.

Quand on lève les yeux dans le quartier historique, la fragilité du bâti est visible : façades fissurées, enduits altérés, menuiseries vétustes, toitures affaiblies. Ce n’est pas qu’un enjeu esthétique. C’est le symptôme d’un parc ancien coûteux à entretenir, parfois hérité, parfois en indivision, souvent trop lourd financièrement pour un propriétaire isolé.

Avant d’agir, il faut diagnostiquer. Un état des lieux précis doit être réalisé : recensement des immeubles dégradés, identification des logements vacants, analyse des situations de propriété, cartographie des copropriétés fragiles. Cette lecture fine permet de hiérarchiser les priorités et d’adapter les outils aux besoins réels.

La rénovation doit alors être pensée comme un outil de reconquête urbaine. Rénover, ce n’est pas embellir : c’est remettre en usage.

Concrètement, la municipalité peut agir à plusieurs niveaux.

D’abord en renforçant le parcours d’accompagnement, en lien avec les besoins identifiés : un guichet unique structuré, et non une simple permanence, capable d’établir des diagnostics techniques, d’aider au montage des dossiers (ANAH, aides régionales, MaPrimeRénov’), de coordonner avec les Architectes des Bâtiments de France en secteur patrimonial et d’orienter vers des artisans compétents. L’ingénierie publique est souvent la clé du déblocage.

Ensuite, la commune peut renforcer son aide municipale complémentaire, ciblée sur les immeubles les plus dégradés et conditionnée à un engagement de location à l’année ou d’occupation en résidence principale sur une durée définie.

Une opération programmée d’amélioration de l’habitat peut mobiliser des financements renforcés et traiter simultanément vacance, insalubrité et rénovation énergétique. Dans les copropriétés fragiles, audits et médiation sont essentiels.

Lorsque les propriétaires ne peuvent pas investir, le bail à réhabilitation permet de réaliser les travaux sans expropriation.

Mais agir ne suffit pas : il faut assurer le suivi.

Suivi des engagements de mise en location à l’année, contrôle de la durée d’occupation, accompagnement post-travaux, évaluation régulière des dispositifs. Une cartographie actualisée et un bilan annuel public permettent de mesurer les résultats et d’ajuster les outils.

Diagnostiquer, agir, accompagner et suivre dans le temps : c’est cette continuité qui transforme une aide ponctuelle en véritable politique de reconquête du centre-ville.

Et lorsque la dégradation est trop avancée ?

Quand une situation reste bloquée trop longtemps, la collectivité ne doit pas seulement constater : elle doit pouvoir devenir actrice.

Préempter tout ou partie d’un immeuble permet précisément cela. Il ne s’agit pas nécessairement d’acquérir l’ensemble du bâtiment. La commune peut intervenir de manière ciblée, sur un lot stratégique, un rez-de-chaussée, un plateau vacant ou une part majoritaire permettant de débloquer une copropriété.

L’objectif n’est pas de se substituer systématiquement aux propriétaires, mais de devenir partie prenante pour rétablir une dynamique : engager des travaux, restructurer des volumes, réorienter les usages vers du logement à l’année ou des activités utiles au quartier.

Dans certains cas, entrer au capital d’une copropriété fragilisée permet de peser dans les décisions, de lancer un audit global, de sécuriser un plan de rénovation.

Dans d’autres, la préemption d’un rez-de-chaussée stratégique peut suffire à réactiver toute une rue.

Préempter tout ou partie, c’est assumer une responsabilité publique dans des lieux clés. Ce n’est pas une logique de confiscation, mais un outil d’équilibre et de reconquête.

La ville peut-elle agir pour développer du logement accessible ?

Oui, nous mettrons à disposition du foncier communal à titre gratuit ou via un bail emphytéotique (longue durée) afin qu’un bailleur social puisse produire des logements accessibles (dits sociaux auxquels 75% des luziens sont éligibles).

Que faire face à la prolifération des logements secondaires ?

Afin de réguler les résidences secondaires, via le Plan Local d’Urbanisme, nous appliquerons immédiatement la loi Echaniz qui permet de définir que toute nouvelle construction sera à usage exclusif de résidence principale dans toutes les zones urbaines ou à urbaniser, interdisant de fait la création de nouvelles résidences secondaires. Pour rappel, notre commune en compte environ 7000 soit plus de 40 % des logements luziens.

Des suspicions de fraudes à la résidence principale existent, que faire ?

Des moyens municipaux seront engagés pour lutter contre les fausses déclarations de résidences principales. Nous créerons un emploi dédié rattaché au service financier de la ville afin d’identifier les abus et permettre la réalisation de contrôles par les services de l’État.

Outre le règlement de compensation, comment enrayer la transformation des logements en meublés de tourisme permanents ?

La ville abaissera à 90 jours par an (au lieu de 120 actuellement) le nombre maximal de jours autorisés pour la location en meublé de tourisme.

Les habitants et propriétaires seront informés sur les nouvelles dispositions permettant d’interdire la location de meublés de tourisme dans les copropriétés et les démarches à entreprendre pour les mettre en œuvre.

Le règlement de compensation (sur la délivrance des autorisations de changement d’usage voté par la CAPB) ne sera pas remis en cause. Son évolution ne se fera qu’à la suite d’un bilan complet sur ses bénéfices, conséquences et éventuels effets de bord.

Face à la spéculation immobilière et l’envolée des prix, que faire ?

Quand certains affirment que c’est la loi de l’offre et de la demande et que le marché se régule seul, les chiffres prouvent le contraire : en moins de 10 ans le prix du m2 est passé de 4000 à 7000 euros dans notre ville.

S’il est urgent d’enrayer ce phénomène, à ce jour peu d’outils existent. Il faut donc mettre en place des solutions innovantes, aussi nous soutenons la mise en place d’un plafonnement des prix du m².

En quoi le plafonnement des prix du mètre carré pourra-t-il jouer sur la spéculation ?

En plafonnant le prix maximal de vente cela permettrait de faire baisser mécaniquement le prix du m2. Ce mécanisme ne concernerait pas l’immense majorité des vendeurs mais uniquement un faible pourcentage qui impacte à ce jour l’ensemble du marché.